Enquête De nouveaux investisseurs arrivent sur le marché foncier viticole

Aujourd’hui, les professionnels du vin sont de plus en plus nombreux à investir dans le vignoble, et à côté de ce phénomène, de nouveaux acteurs arrivent, les Chinois, et si leur nombre est encore faible, il est en forte augmentation. Telles sont les grandes lignes d’une enquête de Vinéa, présentée le 5 juin.

Les professionnels du vin qui investissent dans le vignoble sont majoritaires parmi les acheteurs français. Ce phénomène est porté par des producteurs-négociants et des négociants-producteurs.

Les premiers sont des vignerons dont le domaine présente une taille insuffisante et ne peuvent pas honorer les besoins du marché. La solution, rapporte Vinéa : « Acheter des vignobles et faire du négoce en sus de l’activité vigneronne ».

Les seconds sont des établissements de négoce confrontés à des faibles récoltes, ce qui est particulièrement le cas depuis quatre ans. Ils peuvent aussi avoir comme motivation de peaufiner leur image : « Être vigneron apporte une réelle légitimité ». Certaines maisons de négoce veulent ainsi montrer leur savoir-faire en tant que propriétaire-vigneron. Une raison comptable peut aussi motiver leurs investissements dans le vignoble. Il s’agit de rendre consistants leurs actifs : une maison de négoce dispose de stocks variables et d’actifs essentiellement incorporels (clientèle, marque) ; or « la détention d’un vignoble permet une réelle capitalisation de haut de bilan », explique l’enquête.

En dehors des professionnels du vin, qui sont 40% des acheteurs français, 20% d’acheteurs français sont des chefs d’entreprise et des « faux retraités retirés des affaires ». Ils ont cédé leur société et souhaitent défiscaliser leur patrimoine au titre de l’activité viticole, tout en profitant d’un lieu de vie idyllique.

De plus, 20% sont des commerçants et hôteliers qui surfent sur la vague de l’œnotourisme et voient dans les domaines viticoles un grand potentiel de marchés.

Enfin Vinéa voit émerger des acheteurs amateurs de vin, qui recherchent des « hobby vineyards », petites propriétés de 2 à 4 hectares de vignes conjuguant lieu de vie et activité viti-vinicole. Le projet est de bien vivre, de faire du vin pour les amis et de soigner son image via les réseaux sociaux, en vendant 10 à 15 000 bouteilles par an, soit un chiffre d’affaires de 100 000 euros.

En 2011, une quinzaine d’hommes d’affaires chinois ont acheté des domaines viticoles français. L’année précédente, un seul domaine avait été acheté par un Chinois. En 2012, plus de trente domaines bordelais seront sous pavillon chinois. Ce qu’il faut considérer ici, c’est la progression de ce phénomène récent. Mais sans perdre de vue que le Bordelais compte plus de 8 000 châteaux, a rappelé Michel Veyrier. Il n’empêche que l’engouement de ces nouveaux investisseurs gagne d’autres vignobles, comme celui du Val de Loire, de la Bourgogne et de la vallée du Rhône.

Vinéa estime à 40% la proportion d’acheteurs étrangers, et à 60% celle d’acheteurs français. Parmi les acheteurs étrangers, on trouve une majorité d’Européens (60%), suivis d’Américains, de Chinois et de Russes.

L’impact sur le marché foncier de cet engouement largement partagé est très sensible sur le prix des crus AOP (appellations d’origine protégées), en hausse de 9% par an. Les grands crus de Bourgogne et du Beaujolais « n’ont plus de prix » (520 000 euros l’hectare à Vosne-Romanée et 1,5 million l’hectare à Meursault), c’est « l’envolée des prix » pour le vignoble champenois (dont l’hectare a grimpé de 200 000 euros en 1990 à un million en 2010). Mais le marché des crus AOP ne représente que 10% des surfaces échangées.

Le marché des appellations génériques AOP, qui représentent 60% des surfaces échangées, se tasse de 0,3% par an sur les dix dernières années. Un tassement compensé largement par la hausse de l’immobilier rattaché au vignoble. Les prix se situent entre 15 et 20 000 euros l’hectare.

Le marché des IGP (indications géographiques protégées), 30% des surfaces échangées, est aujourd’hui « moins spéculatif », après de fortes hausses dans les années 2000, suivies d’un effritement dans les années 2005. Prix moyen : entre 10 000 et 15 000 euros l’hectare selon l’adaptation du cépage au marché du vin.